공모지침서(안) 주요내용

□ 공모 신청자격

ㅇ 민간사업자 공모신청자격

- (등록요건) 주택법상 등록업자로서 건산법에 따른 종합공사를 시공하는 업종 등록업체 (토목건축공사업 또는 토목공사업으로 한정)

- (사업수행자격) 시공능력평가액이 민간시행분 조성공사금액의 2배 이상

* 건설산업기본법 제23조에 따라 국토부가 평가․공시

- (신용등급) 회사채 등급, 기업어음 등급, 기업신용평가 등급에 대한 참여제한은

없으며 등급에 따라 배점 차등부여

- (재무상태) 자기자본, 매출총액, 부채비율, 영업이익, 당기순이익에 대하여 제한은

없으며 점수화 하여 평가

- (컨소시업) 5인이하, 최소지분 10%, 컨소시엄대표사 30%이상 지분참여

* 공동사업의 안정적 추진을 위해 구성원수 및 최소지분 등 제한

- (자격제한) 국계법 등에 의한 처분으로 입찰자격 제한․정지된 자,  파산․   해산․영업정지․부도 상태에 있는 자

ㅇ 사업참여 신청

- (신청예약금) 10억원(현금, 정기예금증서, 보증서)

- (사업신청서류) 사업참여 신청서, 사업계획서, 신청금 납부증명서 등

- (신청무효) 자격제한 자, 신청금 미납자, 컨소시엄 요건 미충족 자,

조성비 제안율 100%이상

□ 사업계획서 평가

ㅇ 본평가(1,080점) : 비계량평가 250점, 계량평가 830점

ㅇ 가산점(20점) : 사업비 조기분담

ㅇ 사업계획서 평가항목 및 배점

- (평가항목) 4개 평가분야에 16개의 평가요소로 구성

* (재무부문) : 신용도, 재무상태(200점)

* (사업부문) : 개발계획, 실시계획, 시공관리, 사업실적, 시장분석, 재원조달, 자본  비용율, 사업리스크관리, 공공시설물 관리운영, 홍보전략 등(280점)

* (가격부문) : 조성비 제안율, 사업비(용지비)분담(600점)

* (가산점) : 사업비 조기분담(20점)

ㅇ 평가방법

- (계량평가) 사업비(용지비) 분담금, 조성비 제안율 등 해당항목 산식   또는 평가표에 따라 배점부여

* 해당항목 평가표 및 산식은 공모 前 사업설명회(5.29)에서 제공 예정

- (비계량평가) 평가위원별 총점 강제차등평가 방식을 적용하며, 각   평가위원이 해당 평가항목별 배점한도 내에서 사업신청자별로 차등   평가한 후 소계 산정

□ 우선협상대상자 선정

ㅇ (선정심의위원회) 공공시행자가 선정심의위원회를 구성하여 평가․선정

* 관련분야 전문가와 LH 임직원 및 관련 공무원 20인 이내

ㅇ (재공모 등) 1개업체만 응모시 재공모, 700점미만(예정) 득점시 미선정

ㅇ (선정취소) 협약체결 협의 불성립 또는 파산시 차득점자 협상

□ 사업협약 체결

ㅇ (협약내용) 사업범위와 규모, 업무분담, 사업비 및 자금조달계획,   사업계획 변경, 조성택지의 처분, 이윤율, 기반시설 설치 및 비용부담,   시설물 이관 및 사후관리, 취득 및 보상, 이주․생활대책, 협약해지 등

ㅇ (협약이행보증금) 민간사업자 투자예정금액의 10% (정기예금증서, 보증서 가능)

ㅇ (컨소시엄) 협약체결전 구성원, 출자비율 변경불가 (체결후 변경승인 必)

* (변경사유) 공공시행자와 구성원 전원 동의, 구성원 파산, 협약 지체․미이행 등

* (지분인수) 구성원 일부 탈퇴시 잔존 구성원이 공동연대하여 지분인수하여 협약이행

□ 토지취득 및 보상

ㅇ (토지취득) 공공시행자 명의로 공공시행자가 취득

* LH가 기보상한 토지에 대한 민간사업자 지분 인정시 담보, 압류 등 문제발생 우려

ㅇ (이주․생활대책) 공공시행자가 수립 및 시행

□ 조성공사 시행

ㅇ (조성공사 등 시행) 민간사업자가 조성공사를 주관하여 책임 시행

ㅇ (용역 및 공사금액) 사업계획서 제출시 제시한 조성비 및 제안율 준수,   설계변경사항 발생시 조성비 제안율을 낙찰율 상한선으로 적용

ㅇ (용역 및 공사비 적정성) 공공시행자는 민간사업자가 산정한 공사비에 대한 적정성 여부를 검토 후 시정을 요구하여 공사비 조정 가능

ㅇ (준공검사) 공공시행자가 시행

□ 조성택지의 공급

ㅇ (공급가격 및 방법) 택지개발업무처리지침에 규정된 기준으로 공급

ㅇ (공급계약 체결) 공공시행자 명의로 공급계약 체결

ㅇ (조성택지 우선공급) 민간사업자는 투자금액 범위내에서 분양주택용지를 우선 공급받을 수 있고 용지가격은 토지사용시점에 택지공급가격 기준에 따름

* 택지공급가격기준 : 택지개발업무처리침 [별표 3]

□ 사업비의 정산

ㅇ (정산시점) 택지개발사업 준공일로부터 1년시점 정산

ㅇ (미분양토지 처분) 실무협의회에서 상호 협의한 공급가격으로 정산 또는 토지 소유권 이전 등의 방법 처분

ㅇ (회계검사) 공동으로 선정한 회계법인을 통해 사업비 정산 및 회계검사

ㅇ (개발손익 처리) 투자지분에 따라 손익을 부담 또는 배분

* 6% 이상의 이익발생시 이윤율 초과분은 공공시행자에 귀속

* 개발손실 발생시 공공시행자와 민간시행자가 각각 투자지분에 따라 부담

□ 사업비 부담 및 집행

ㅇ (공공시행자) 용지비부담금, 이주대책비, 조성비(단지조성제외), 기반시설비 등

ㅇ (민간시행자) 조성비 및 LH가 기투입한 용지비 분담

ㅇ (제비용) 공공시행자의 제비용율 기준으로 일괄 적용

* 민간업체마다 제비용율이 상이하므로 일률적인 제비용율 적용 필요

ㅇ (자본비용율) 사업계획서에서 제시한 자본비용율 적용

* 조성원가 인하를 위해 경쟁을 통한 낮은 자본비용율 제시 유도

ㅇ (사업비의 조달) 자금조달을 위한 공공시행자의 신용보증․보강이나 공여 불가

ㅇ (자기자본금) 민간사업자는 총 투자금액의 10%이상 자기자본금 투입

* 민간사업자의 일정 자기자본 투입을 통해 사업안정성 및 조성원가 인하 도모

□ 기타 주요내용

ㅇ 업무범위 및 분담

- (공공시행자) 토지보상, 단지 조성공사 감리, 조사설계용역 및 설계변경, 이주․생활대책수립, 조성원가 산정․공개 등(민간업무 범위 외 모든 사항)

* 민간은 토지수용권이 없으므로 공공이 토지보상 수행

- (민간시행자) 단지 조성공사, 시설물 인수인계(단지조성공사)

* 민간의 창의력과 기술력을 활용을 위해 설계 및 조성공사 수행

- (공통업무) 인허가 등 관계기관 협의, 판매 및 분양 업무

- (실무협의회) 공공시행자와 민간사업자간 실무협의회 구성 가능

* 역할 - 쌍방 상호협의 또는 합의사항 또는 기타 필요한 사항 조정

ㅇ 사업비 관리

- (독립계좌) 민간사업자는 사업비 집행계좌를 단독명의로 개설하여 입출금을 관리하여 자금흐름 명확화

- (사업비정산) 매분기 입출금 내역을 검증하여 투자지분에 따라 정산  (정산시한 경과시 연 5% 지연손해금 가산)

- (회계검증) 사업비 및 손익정산의 투명성과 검증관리를 위해 공동으로  선정한 회계법인을 통해 관리검증

- (사업비외 비용분담) 개발이익으로 부담, 부족시 투자지분비율로 분담

- (기투입비 인정) 공공시행자가 공동사업 협약체결 전 기투입한 비용 인정

- (제세공과금) 세법상 납세의무자가 신고․납부하고, 사업비에 포함하여 정산

ㅇ 사업지구 관리

- (관리주체) 착공전 공동관리, 착공 후 민간시행자, 인수인계후 소유권자 관리

- (사업일정) 사업일정 재조정은 상호협의 시행하고 비용은 투자지분에 따라 부담

- (사업준공) 택촉법 시행령 제18조에 따라 공공시행자가 준공검사 수행

- (시설물 인수인계) 민간사업자가 수행하되 공공시행자가 협조

ㅇ 사업협약의 해지 및 손해배상

- (해지사유) 사업참여 포기, 부도․파산, 제안내용 미이행, 사업지연․기피 등

- (손해배상) 협약해지시 투자지분 및 잔존재산은 공공시행자에게 우선귀속

* (민간귀책사유) 투자금, 법정이자, 손해금, 민간사업자 채무를 제외한 투자금 반환

* (공공귀책사유) 투자금과 법정이자를 민간시행자에게 반환